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不動産投資について

不動産投資について〜「土地を選ぶ」

不動産投資をしたいが、賃貸の入居者とのトラブルや建物の故障、苦情などに頭を悩ましたくない、という方には、土地投資がお勧めです。

今回は、土地を投資にと言う方のために、土地購入をする時の注意点を考えて見ましょう。

土地投資は、長い年月を必要とします。
5年や10年では、なかなか結果が出ないので20年、30年先の楽しみとして考えましょう。

固定資産税など、毎年掛かる経費は、しっかり考えに入れて、あなたの子供が大人になった時に財産となるようなものがいいでしょうね。

少しづつ貯金をするより、ずっと大きな財産になることもありますからね。
大きな財産にするにはどのような土地を選べば良いでしょうか?

出来れば、少しでも可能性のあるものをチョイスしたいものです。
可能性あげるためには、市役所、役場などに行ってみることです。

市役所、役場などには、その地域の長期計画があったりします。
道路計画などは、30年以上先の予定だったりします。

それでも、「ここは将来性がありますよ」などと根拠も無く売り込む不動産業者よりは可能性は高いと私は思います。
不動産業者のアドバイスがあっても、その将来性の有無は、ご自身で確認しましょうね。


不動産投資について〜銀行融資の注意点

不動産投資で資金を全て蓄えてからなんて考えてたら、何年掛かるでしょうか?

不動産投資をする時、その事業を加速し、また大きく助けてくれるのが金融機関の融資です。

収入のある不動産投資では、金融機関の融資を利用するのも良いかと思います。

ですが、金融機関の手続きなどを不動産業者に任せきり、家賃設定、収入予定、利回り、から返済計画までも不動産業者に任せきりです。

「無理な計画には金融機関は融資はしませんよ」
などと言う営業マンがいたら、チョッと危険ですね。

金融機関は、計画の良し悪しで融資を決めるわけではないのです。
あなたの職業や、資産状況を見て融資します。

もちろん、計画も少しは判断材料になると思いますが、金融機関の考えは、「完済」なのです。

良い所にお勤めの方は、返済の心配も少なく、退職金なども多いと考えるからです。

融資なのですから、完済は当然ですが、資産を増やす目的で行う投資で貧乏になっては、本末転倒です。

安全に投資を行うために、ゆとりのある返済計画を立てましょう。
収入の半分程度で返済が出来るように計画するのが良いと思います。

空室や経費を考え、さらに少しづつ蓄えも出来るようにしたいものです。
臨時の出費に備え、ある程度の蓄えが出来たら借入金の繰上げ返済をする。

何事もゆとりが大事ですよね。


不動産投資について〜「物件を探す」

不動産投資物件はネット上でも沢山掲載されています。

どれも良さそうな感じに見えてきますね。
そう、良さそうに見えるようにしてるからなんです。

ここが肝腎でして、よく見えるようにして、選んでもらいたいからです。

ネットの広告もチラシ広告、電柱の広告でさえ見ていると、良さそう!と思えてきます。

不動産を選ぶということは、結婚相手を選ぶようなものではないでしょうか?

本質を見極め、自分に合うモノを選ばなければなりません。
それには相手をよく知らなければいけませんね。

相場・モノ自体の価格、利回り、家賃設定は適正か?
環境・投資の目的に対し、適した環境か?
現状・建物の修繕や整備などの必要性は?
程度・あなたの投資計画に合う大きさ?
将来・5年10年20年と先を考えられるものですか?
営業マンのウマイ話には乗らないで!

不動産投資で必要なことは、あなた自身で投資相手を知る事です。


不動産投資について〜「競売物件を買う」とは?

不動産に掘り出し物は無い、とよく言いますが、これは紛れも無い事実です。
誰だって、自分の物は高く売りたいと考えます。

事情があって売り急ぐものでも、かなり安い金額であれば不動産業者が買い取り転売します。

ですから、不動産業者からの情報では、「格安」という物は無いのです。
競売物件は、相場より安く買える!とブームになり、ココのところ一般の方にも浸透してきました。

しかし、競売物件の内容、権利関係は様々で、複雑なものもあり、不動産業者でもミスることがあります。

テレビでも少し前に競売で家を買うというドラマがありましたが、テレビでも事実と異なる事を言っていることが多々あります。
競売が一般的にはなりましたが、やはり法律的なものは難しいものが多くあります。

単にお得ということで競売に進むのは危険です。
競売を考えたら、まずは勉強をして、競売の物件資料を読んで理解できるように成りたいものです。

入札の仕方はある程度、裁判所で教えてくれますが、これが良い物とは教えてくれません。

地域にもよりますが、競売物件は毎月あります。
焦らずあなたに合った競売物件を探しましょう。

次の機会に「競売物件入札の実務」のお話をしましょう。

不動産だけに責任が限定される「ノンリコースローン」とは?

不動産投資市況の活況とともに「ノンリコースローン」が一般の投資家の間でも注目され始めています。

「ノンリコースローン」とは直訳すると「非遡及型融資」とよばれ、不動産の収益性に着目し、担保として提供された不動産のみを担保に融資する商品です。

かつてはプロの投資家や大きい資金で不動産を運用する私募ファンド、REITなどが、その運用形態の特殊性から活用していた資金調達手法でしたが近年は比較的小額の物件であってもノンリコースローンを扱う金融機関が登場したことから一般投資家の間で注目され始めました。

では、ノンリコースローンとはどのようなものなのか、通常の不動産担保融資と比較して考えてみましょう。

通常の不動産担保融資(リコースローン)

金融機関から融資を受ける場合、債権者である金融機関は、万一、借入金が返済されなかった場合に備え、連帯保証人などの人的担保や不動産などの物的担保を求めます。

借入金の返済が約束どおりなされなかった場合は連帯保証人に返済を求めたり、担保として提供された不動産を強制的に売却(競売)して債権(融資金)の回収をします。

不動産価格の下落などにより債務者が不動産の売却をもってしても借入金を全額返済できない場合、残った債務は当然に返済義務を負うことになります。

場合によっては自宅などの他の資産を売却し返済しなければなりません。
通常の融資は「人」の信用に基づいているため、担保とは無関係にその「人」に対して返済義務を生じさせています。これを遡及型融資「リコースローン」と呼びます。

ノンリコースローン(非遡及型融資)

ノンリコースローンは通常の融資のように「人」や「会社」の信用に融資するのではなく、不動産事業そのものに融資しているのです。

したがって、あくまで、担保とする不動産の収益性に着目し、万一、返済不能に陥ったとしても、その不動産を売却する以外は返済義務は生じず、他の資産に責任は一切及びません(遡及しない)。

このような事から非遡及型融資(ノンリコースローン)と呼ばれています。

このように借主のリスクがその不動産のみに限定されていることから、今後、ノンリコースローンが一般にも普及していくと思われます。

しかし、通常の融資とは異なり貸し手である金融機関が資金回収のリスクを負うことから、金利などの条件は若干高くなることが多いようです。

また、ノンリコースローンを受ける場合はSPC(不動産の保有のみを目的とするペーパーカンパニー)などを設立する必要がありますのでその分コストも発生します。

担保をその不動産のみに限定し、金融機関がリスクをとっているといえども、金融機関もバブルの反省と資金回収のリスクを最小限に抑えた上での金利設定、融資額の設定となりますので、状況によって、ノンリコースローンが有利であるかどうかは慎重に検討する必要がありそうです。

この記事のカテゴリーは「不動産投資信託リートREIT」です。
投資術の一つとして脚光を集めているreit(リート)など不動産投資の情報を集めています。低金利時代の資産運用は、やはり投資効果の見込める金融商品を探すことです。人気の集まる不動産投資・不動産投資信託について知識を広めましょう。
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この記事のカテゴリーは「銘柄ファンド紹介」です。2008年03月27日に更新しました。

この記事のカテゴリーは「銘柄ファンド紹介」です。2008年03月19日に更新しました。

この記事のカテゴリーは「投資豆知識・投資判断」です。2007年10月22日に更新しました。

この記事のカテゴリーは「投資豆知識・投資判断」です。2007年10月20日に更新しました。

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