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不動産投資とは?また、そのリスクには?

不動産投資とは?また、そのリスクには?

「不動産」とは、「動産」という言葉の反対をなす概念で、土地や建物など、その文字通り動かない、不動の財産、動かすことのできない財産、という定義ができます。

不動産と反対にある動産は動かすことのできるものですから、これには、株式、債権、FXなどいろいろとあります。

不動産投資は、土地や建物という本来、そのままでは価値をうまないもの対して価値をつけていくわけですから、バブル期の異常を思い出すまでもなく、投機性を帯びています。

不動産における不動産投資の世界では、このように実体のないものを利用するので法外な取引をするものもいます。

不動産自体は何ら変化しないのに、価値が変動しているかのように見えるのは、人々が共通のバブルを抱いているという、バブルに踊らされているという、心の動きでしょうが、不動産投資において、一定の倫理・歯止めのようなものがないと、バブル崩壊を引き起こすような悲惨な破局を迎えることは避けられないこととして、常に危機意識をもっておく必要があるでしょう。


不動産投資における不動産とは?

不動産の世界においては不動産投資というものがあります。

不動産投資というのは、不動産買い取りに対して資本を投入し、地価の変動・上下とを前提条件に、できるだけ近接した場所で不動産を買い取る、そうするとその地域一帯における地下が上昇し、不動産の価格が上昇するということがおきます。

こうした経緯で不動産の価格が上昇した段階で、一気にそれらの不動産を売り払うわけです。

結果、不動産投資のために買い取りを行う際に投入した最初の金額と、不動産を売却した際の差額分によって、一気にもうかるという、不動産投資における鉄則というものがあります。

この鉄則に則って、不動産投資における資本をできるだけ増大させるような行為全般を指して、不動産業界における不動産投資という用語が使われているというのが現状です。

しかし、金融商品の新規開発、不動産の「不動性」を「流動性」にかえる、例えば土地・建物の証券化など、その投資運用法にもいろいろな動きができきています。


不動産投資でのひとつの方法とは?

これから話す人物は実際に存在する人で、。その人の不動産投資のスタイルに感心しましたので、ご紹介したいと思います。

その方法とは、将来に備えて、「沢山の賃貸物件を持ちたい」と、その人はそう思ったそうです。

自己資金を少し貯め、あとは銀行に融資を受けて最初に中古のアパートを手に入れました。

大きくもなく、それほど新しい物ではなかったそうです。

家賃収入の全てを返済にまわし、最初の頃の様に自分の給料の中から少しづつ貯金もしたそうです。

最初に購入したアパートの返済を全て終え、また中古のアパートを買いました。

次は、2つのアパートの家賃収入を銀行の返済に充てました。
そして次も、その次もというようにです。

こうして20年の間に大小6棟のアパートを取得したのです。
この頃になると、家賃収入は月額200万円を超えていたそうです。

大変ではなかったですか?との私の問いに、毎月5万円の貯金をするつもりなら簡単だよと言っていました。

もちろん、無駄遣いをせず、アパートの草取りなども日曜日に家族でしていたそうです。

自分の資産であるアパートが綺麗になる草取りは、楽しかったと言っていた
のが印象的でした。


不動産投資をする時は、「維持経費」を見落としてはなりません

不動産投資を行う時にひとつの目安になるのが利回りです。

利回りは投資額に対しての年間利益なのですが、不動産を所有していると様々な経費が掛かります。

この様々な経費をキチンと把握しなくては不動産投資は成り立ちません。

賃貸用にマンションの1室を買った後の維持経費を考えて見ましょう。
まず、毎年掛かるものに不動産の固定資産税があります。
そしてマンションの管理費、修繕積立金が毎月必要です。

この管理費と修繕積立金は、賃貸中でも空室時でも所有者が毎月払い続けなければなりません。

不動産業者に家賃の集金や入居者管理などを依頼するときは、上記とは別の管理費も必要です。

そして、入居者が入れ替わる時のリフォーム代と突然発生する修繕費用です。
入居者が故意または、不注意で破損した物は入居者さんにその費用を請求できますが、破損した物が古い物の時はその全額を請求できない事があるので注意が必要です。

・表面利回り
購入価格+購入経費/年間家賃収入

・実質利回り
購入価格+購入経費/(年間家賃収入−維持経費)

火災保険は、もちろん掛けておきましょう。


不動産投資のリスクについて考えて見ましょう。

不動産投資にもリスクは色々ありますが今回はこのリスクを考えて見ましょう。

最初にあるリスク、それは物件の良し悪しです。

購入物件は、本当にその価格に応じた価値があるか?
不動産を購入する時に最初に考える事ではないでしょうか。
利回りだけを見て「お得な物件だ」などと考えてはいけません。

現在の家賃設定が近隣相場か?
高めの場合、今の入居者が退室したら、次の入居者がなかなか決まりません。
空室での家賃設定の場合は特に注意が必要です。

入居者が決まったら、これだけの家賃が入る!
そんな机上の計算での「予定利回り」で購入を決めないでください。
基本的には不動産の価格、相場を見て、確かな価値を確認しましょう。


不動産投資の問題ケース(もしも家賃を滞納されたら?)

不動産投資におけるリスクに家賃の滞納があります。

あなたが銀行の融資で賃貸物件を購入し、家賃収入でその支払いをしている場合には家賃の滞納は大きなリスクです。

銀行への支払いが滞る、家賃が入らないと言っても銀行は待ってくれず、自己資金を返済に充てなくてはなりません。

自己資金もなくなり、銀行への滞納が続くと融資物件は「差し押さえ」と言って裁判所によって競売されてしまいます。
少しの余裕から不動産投資をして、全ての財産をなくしてしまうこともあるのです。

家賃の滞納者に対し、水道、電気を止める!鍵を変えたり、無断で入居者の部屋に入ることは法律が許しません。

少し前、家賃滞納に腹を立てた大家が、貸してある部屋のドアを持ち帰り逮捕されたことがありました。自分の持ち物なのに器物破損という罪で。

これが法律なのです。

契約書には1〜2ヶ月の家賃滞納で、契約解除、即退去と書かれていても本人が自ら出て行かなければなんの対処にもなりません。
家賃滞納者に対しては、払ってくれるまで待つか、裁判所に訴えて対処するしかないのです。

退室させたいと考えた時、たとえ契約書に記載されていても1〜2ヶ月位の家賃滞納では、契約解除を裁判所は認めません。
不良入居者を退室させるには、時間も費用も掛かります。
こんな事を言うと不動産投資は怖い!と、思われる方もいるでしょう。
ですがリスクの無い投資はありません。

リスクマネージメント!いかにリスクをコントロールするか!なのです。
賃貸物件に投資を考えている方に覚えておいて頂きたいのが賃貸保証会社です。

この次は、大家さんになるなら必見!賃貸保証会社の存在と利用法を紹介しましょう。


不動産投資(賃貸)をするなら賃貸保証会社を利用しましょう

賃貸契約には、保証人を付けるのが一般的ですが、保証人がいれば大丈夫だと思いますか?

家賃を滞納するような人の身内・友人では、家賃回収はすんなりいかないのではないですか?

前に話したように家賃滞納者の対応対処は大変ですし、時間も掛かります。
事情を話しても銀行は返済を待ってくれません。

こんなとき頼りになるのが賃貸保証会社です。

賃貸保証会社は、入居希望者の審査をし、入居者の払う家賃を保証し、悪質な入居者は退去させ、裁判沙汰になったときにも、裁判費用を負担してくれます。

この間の家賃ももちろん保証してくれます。大家さんは、家賃の滞納に悩まず計画的な不動産投資が出来るのです。

あなたが大家さんになった時には、この賃貸保証会社を付けてもらうのです。
あなたの部屋を借りたい人は、保証会社を利用することを条件にするのです。
最近では、保証人ではなく賃貸保証会社を使う不動産会社も多くなりました。
部屋を借りる方も保証人という、頼みずらい事をしなくて良い、というメリットもあります。

賃貸保証会社により、家賃滞納などの事故報告の期限、保証の範囲、保証期間は様々です。

計画的な不動産投資のために、色々調べて良い賃貸保証会社を見つけましょう。

この記事のカテゴリーは「不動産投資信託リートREIT」です。
投資術の一つとして脚光を集めているreit(リート)など不動産投資の情報を集めています。低金利時代の資産運用は、やはり投資効果の見込める金融商品を探すことです。人気の集まる不動産投資・不動産投資信託について知識を広めましょう。
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この記事のカテゴリーは「銘柄ファンド紹介」です。2008年03月27日に更新しました。

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